Ein rechtmäßiger Freizeitwohnsitz
Eine rechtlich klare Konstellation: In Österreich kauft die Gesellschaft nur Häuser, die als Freizeitwohnsitz genutzt werden dürfen. Keine touristische Widmung, kein Beherbergungsbetrieb.
Was ein Freizeitwohnsitz ist
Ein Freizeitwohnsitz ist eine Wohnung oder ein Haus, das nicht als Hauptwohnsitz dient, sondern für Urlaub, Ferien und Wochenenden. Geregelt ist das in Tirol im Raumordnungsgesetz 2022 (TROG), in Salzburg im Raumordnungsgesetz 2009, das von Zweitwohnungen spricht.
Nur mit Berechtigung
Rechtmäßig ist ein Freizeitwohnsitz, wenn er im Freizeitwohnsitz-Verzeichnis der Gemeinde geführt wird, behördlich festgestellt ist oder die Flächenwidmung ihn erlaubt. In Salzburg sind Zweitwohnungen in vielen Gemeinden nur in ausgewiesenen Gebieten oder mit Bestandsschutz zulässig.
Kaum neue Widmungen
Übersteigt der Anteil der Freizeitwohnsitze in einer Tiroler Gemeinde 8 %, dürfen dort grundsätzlich keine neuen entstehen. Bestehende Berechtigungen sind deshalb knapp.
Klare Folgen
Wer eine Wohnung ohne Berechtigung als Freizeitwohnsitz nutzt, riskiert ein Nutzungsverbot und hohe Verwaltungsstrafen. Die Gemeinden haben weitreichende Kontrollrechte.
Kein Hotel, kein Investorenmodell
Viele Ferienimmobilien in den Alpen laufen über eine touristische Konstruktion: Ein Betreiber vermietet die Wohnung an wechselnde Gäste, der Eigentümer darf sie selbst nur eingeschränkt nutzen. Für die Häuser von Ferienhaus Anteil gilt das Gegenteil.
| Kriterium | Touristisches Modell | Ferienhaus Anteil |
|---|---|---|
| Rechtliche Grundlage | Touristische Widmung oder Beherbergungsbetrieb | Rechtmäßiger Freizeitwohnsitz, in Salzburg Zweitwohnung |
| Wer dort wohnt | Wechselnde Feriengäste | Die Eigentümerfamilien und die Gäste, die sie einladen |
| Vermietung | Geschäftsgrundlage des Modells | Ausgeschlossen durch die Nutzungsordnung |
| Eigennutzung | Eingeschränkt; bei Investorenmodellen in Tirol nur mit Freizeitwohnsitz-Berechtigung zulässig | Ca. 13 Wochen im Jahr über das Punktesystem |
| Betrieb | Hotelähnliche Leistungen wie Wäschewechsel und Ansprechpartner vor Ort | Ihr Zuhause: Reinigung nach jedem Aufenthalt, organisiert vom Verwalter |
So stellen wir es sicher
- Prüfung vor dem Ankauf: Vor jedem Kauf in Österreich wird geprüft, ob das Objekt rechtmäßig als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, in Salzburg als Zweitwohnung. Objekte ohne diese Berechtigung kommen nicht in Frage.
- Vermietungsverbot: Die Nutzungsordnung schließt jede Vermietung aus; ändern lässt sich das nur einstimmig.
- Private Nutzung: Im Haus wohnen nur die Familien und die Gäste, die sie einladen, für Urlaub, Ferien und Wochenenden.
- Zuhause statt Hotelbetrieb: Rezeption und Wäscheservice gibt es nicht. Reinigung und Haus organisiert der Verwalter im Auftrag der Familien.
- Die anderen Destinationen: In Istrien, am Gardasee, in der Toskana und auf Mallorca gelten die dortigen Vorschriften. Auch dort nutzen ausschließlich die Familien und ihre Gäste die Häuser.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, die Festlegungen der jeweiligen Gemeinde und das Vertragswerk. Stand: Oktober 2026.
Fragen zur Rechtslage?
Im Gespräch zeigen wir Ihnen, wie die Prüfung vor dem Ankauf abläuft. Das Vertragswerk erhalten Sie vorab, gern zur Prüfung durch Ihren Anwalt.